Acquisto immobile in costruzione: a cosa serve la polizza fideiussoria?

In caso di acquisto di un immobile da costruire (cosiddetti immobili su carta) la legge predispone una tutela a favore del compratore per l’ipotesi di inadempimento dell’impresa o di pignoramento/fallimento della stessa. Intervengono a tal fine una polizza assicurativa decennale e una polizza fideiussoria che il legislatore ha previsto come obbligatorie per l’impresa di costruzioni. Vediamo in cosa consistono.

La principale disposizione normativa in materia cui fare riferimento è il Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122. Esso si riferisce alle seguenti tipologie di immobili:

• quelli per i quali sia già stato chiesto il permesso di costruire e che debbano ancora essere edificati;
• gli edifici per i quali i lavori non siano ancora stati ultimati e non sia stato rilasciato il certificato di agibilità.

La tutela dell’acquirente in caso di crisi dell’impresa: polizza fideiussoria

Uno degli strumenti di tutela offerti all’acquirente in caso di acquisto di immobile in costruzione è la polizza fideiussoria che il costruttore deve obbligatoriamente attivare e consegnare al compratore all’atto della stipula del contratto preliminare. Si tratta di una garanzia personale, mediante la quale un garante, spesso una Compagnia di Assicurazioni, si impegna a pagare il debito di un terzo (il costruttore) qualora questi non riesca a provvedere direttamente, a causa della situazione di crisi. Si garantisce all’acquirente la restituzione delle somme (caparra e acconti) da questi corrisposte, interessi inclusi, prima del trasferimento della proprietà dell’immobile.

Tutela dell’acquirente in caso di difetti dell’immobile: polizza assicurativa decennale

La polizza fideiussoria non è l’unica tutela fornita dalla legge a favore dell’acquirente. Una volta stipulato il contratto di compravendita l’acquirente può trovarsi a dover affrontare taluni rischi.

Al momento della sottoscrizione del rogito notarile il legislatore impone all’impresa di costruzioni di presentare una polizza assicurativa decennale, al fine di garantire il compratore per il caso di rovina, pericolo di rovina o gravi difetti che si dovessero riscontrare sull’immobile una volta costruito. In linea con le tutele previste dal codice civile all’articolo 1669 in materia di appalto, ha una durata di 10 anni.

La Compagnia Assicurativa provvederà a risarcire l’acquirente leso al verificarsi degli eventi sopra indicati.

Novità legislative

Di recente è nuovamente intervenuto il legislatore sull’argomento con il Decreto n. 154 del 20 luglio 2022 con il quale il Ministero dello Sviluppo economico ha approvato un regolamento recante quelli che devono essere contenuto e caratteristiche della polizza assicurativa, prevedendo un modello standard che dovrà essere utilizzato.

La normativa è entrata in vigore il 5 novembre 2022 e contiene i criteri minimi che la polizza decennale dovrà rispettare a tutela dell’acquirente contro i gravi vizi dell’opera.

Anche per quanto concerne la polizza fideiussoria il Decreto Ministeriale n. 125/2022 ha introdotto un modello standard da rispettare, a garanzia degli acquirenti di immobile ancora non costruito.