Riforma del condominio: ecco cosa cambia

Riforma del condominio in Italia: più trasparenza contabile grazie alla nuova legge. Cambiano i requisiti e le responsabilità per gli amministratori mentre aumentano i diritti e il controllo finanziario dei condomini.

La riforma del condominio sarà realtà dal 18 giugno. La Legge n. 220/2012 introduce importanti novità per gli oltre 50 milioni di italiani che vivono in condominio, ovvero l’85% delle famiglie dello Stivale, che avranno da oggi più diritti nei confronti dell’amministratore e godranno di un maggior controllo finanziario.

Analizziamo insieme i punti chiave della riforma.

Riforma del condominio: le novità più importanti

Pietro Membri, presidente ANACI, Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari, si dice soddisfatto per quella che reputa una riforma necessaria:

“La riforma ci voleva, perché in 70 anni sono cambiate molte cose.”

Ridisegnata totalmente la figura dell’amministratore di condominio:

“Riguardo all’amministratore, la riforma attribuisce a questa figura compiti, responsabilità, necessità e capacità di stare ai tempi con la formazione. Il futuro di questo professionista è dato dalle sue competenze. Dovrà avere un titolo di studio, dovrà aver fatto un corso di formazione, e dovrà mantenere la formazione nel tempo con i crediti formativi. Ha, insomma, degli impegni professionali e di acquisizione delle competenze previsti dalla riforma e previsti anche dal lavoro che lui è chiamato a fare. I motivi di una revoca sono moltissimi: la riforma prevede che se l’amministratore non rispetta alcuni adempimenti, anche un solo condomino può prevedere la sua revoca. Nel suo complesso noi promuoviamo la riforma.”

L’amministratore di condominio è una figura obbligatoria nel momento in cui ci siano più di otto condomini e rimarrà in carica per due anni, salvo una sua rielezione. I requisiti rispetto al passato sono stati innalzati: la persona deve possedere un diploma di scuola media superiore, deve superare un corso di formazione professionale ed è tenuto a frequentare periodicamente attività formative. Questi requisiti possono essere ridotti qualora la figura sia rivestita da uno dei condomini o che l’amministratore abbia già svolto tale mansione almeno per un anno negli ultimi tre anni.

Dovrà sottoscrivere obbligatoriamente una polizza assicurativa per responsabilità civile. L’attenzione che il nuovo amministratore dovrà riporre nel rispetto della normativa è massimo: un solo condomino che riscontri un mancato adempimento (irregolarità fiscali o mancata apertura del conto condominiale) può agire per chiederne la revoca.

L’amministratore, secondo la nuova riforma, dovrà raccogliere i verbali delle riunioni dell’assemblea e dovrà tenere il registro di anagrafe condominiale, oltre che il registro contabile. Sarà obbligatoria l’affissione di una targa identificativa sul portone dell’immobile contenente le generalità dell’amministratore e il recapito.

Le ulteriori modifiche introdotte dalla riforma

Entrate e uscite dovranno avvenire mediante conto corrente bancario o postale intestato al condominio, il cui estratto conto sarà visionabile da tutti i condomini in maniera trasparente. Anche tutti i documenti contabili dovranno essere visionabili dai condomini che potranno chiederne una copia.

Sempre per garantire maggior trasparenza, se il condominio ha più di 11 unità immobiliari, può essere richiesta la nomina di un consiglio di condominio costituito da 3 membri con funzioni consultive e di controllo.

I quorum per la validità delle delibere assembleari sono modificate come segue:

• per la costituzione in prima convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
• per la costituzione in seconda convocazione (quella effettiva): 1/3 dei condomini e 1/3 dei millesimi;
• per le delibere (sempre in 2a convocazione): 50% + 1 dei partecipanti e 1/3 dei millesimi.

I condomini in ritardo con i pagamenti da oggi hanno sei mesi di tempo per regolarizzare la loro posizioni. Terminato questo tempo, l’amministratore, senza dover consultare l’assemblea, dovrà procedere con l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi. Superati i sei mesi, se la morosità continua, il condomino dovrà essere inibito dalla fruizione dei servizi comuni. La sanzione prevista per chi infrange il regolamento di condominio può variare dai 200 fino agli 800 euro.

La nuova riforma prevede più libertà per i possessori di animali domestici che potranno godersi i loro amici senza rinunce a patto di rispettare il regolamento previsto per le aree comuni. In particolare rimane valida l’ordinanza del Ministero della Salute, entrata in vigore il 23 marzo 2009, che prevede l’obbligatorietà, per i proprietari dell’animale, di mantenere pulita l’area di passeggio, di utilizzare il guinzaglio in tutti gli spazi condominiali e di applicare la museruola nel caso di animali aggressivi. Chi sceglie di possedere animali domestici deve comunque ricordarsi che è investito di responsabilità civile e penale in casi di danno o lesione.

La nuova riforma pone inoltre chiarezza sulla suddivisione delle spese per il servizio di ascensore: per metà si considererà il valore millesimale e per l’altra metà il piano. È l’articolo 8 a chiarire il dubbio: “Le  scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.

Altresì chi vuole distaccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato potrà farlo anche senza il benestare dell’assemblea a patto di continuare a pagare le spese di manutenzione straordinaria e non arrecare danno agli altri condomini.

Interessante, infine, l’Art. 71 – ter, il quale contempla la possibilità di apertura di un sito internet condominiale con intenzioni non promozionali ma di trasparenza. In esso dovranno essere pubblicati atti, verbali, notizie e documenti utili per i condomini con finalità di aumentare la trasparenza.